Edilizia in crisi, la ripresa passa per il recupero

vendesi affittasiIn provincia di Rimini il mercato immobiliare è al palo. Le compravendite restano ferme (-39% dal 2008) così come i prezzi che paradossalmente, a dispetto del calo della domanda, non diminuiscono. Ma immobili sono anche le ristrutturazioni, l’unico modo per risollevare oggi un settore in forte crisi, oltre che per favorire il risparmio dei consumi energetici.

di Primo Silvestri

Che l’edilizia sia in crisi, in Italia come in provincia di Rimini, non è una novità. Ma come risolvere questa situazione di ristagno? A guardare il trend della popolazione locale, non costruendo nuove abitazioni: la popolazione locale ha smesso infatti di aumentare. Nonostante l’immigrazione, che oggi rappresenta l’11 per cento dei residenti in provincia di Rimini, dagli anni Novanta del secolo scorso ai giorni nostri, il saldo naturale della popolazione (differenza tra i nati e le persone decedute) è negativo. Quindi è evidente che non si può continuare a costruire case per chi non c’è, e non è previsto che nasca.
Vanno letti in questo contesto titoli, come quelli usciti di recente sulla stampa locale, del tipo “Mattone, calo del 76 per cento dei permessi per costruire (a Rimini, ma nelle altre province della Regione anche di più)”, oppure “Nel riminese, 3 mila case invendute”. La realtà non è troppo diversa da quanto accade in Europa nell’area euro, dove la produzione del settore costruzioni è scesa di 35 punti percentuali dal periodo di massima espansione, primo trimestre 2007 (pre-crisi), a metà del 2014.

LA SITUAZIONE NEL RIMINESE

Le abitazioni occupate da non residenti o non occupate affatto, in provincia di Rimini, che già erano 26 mila del censimento del 2001 (senza l’Alta Valmarecchia), pari a circa il 20 per cento del totale, sono diventate 32 mila nel 2011, Alta Valmarecchia inclusa, mantenendo lo stesso peso percentuale, quando la media regionale delle abitazioni non occupate è del 16 per cento. In questa differenza, le case per turismo della costa giocano la loro parte.
Così non sorprende, complice anche la crisi, il crollo delle compravendite in provincia di Rimini, che nell’arco di cinque anni sono cadute del 39 per cento, in linea con la regione, ma più della contrazione nazionale.
Paradossalmente calano le compravendite delle abitazioni medio-piccole, ma conquistano il segno positivo, almeno nell’ultimo anno, quelle di grandi dimensioni.

Ci si attenderebbe un crollo anche dei prezzi, ma così non sembra: dal 2009 a fine 2013 (dati, dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare nazionale) le quotazioni medie provinciali sono rimaste grosso modo le stesse, sostenute dal comune di Rimini) più che dal resto della provincia, dove l’indice, nel 2013, mostra una flessione.
Per intenderci, dal 2002 al 2012, i prezzi medi al metro quadro delle abitazione nella città di Rimini, in zona semi-centrale, sono aumentati del 49 per cento, e addirittura dell’85 per cento nelle zone di pregio/centro storico.
In termini monetari un’abitazione ha un costo medio, nel 2013, di 2.580 euro al metro quadro nel comune di Rimini, che è il terzo valore dopo Bologna e Parma. Leggermente più basso, 2.474 euro/mq., nei restanti comuni della provincia, dove in ogni caso la quotazione media è di mille euro sopra il dato medio regionale per comuni non capoluoghi.

Parallelamente, si sono dimezzati i mutui ipotecari concessi dalle banche, e questo non aiuta certo la domanda: fatto uguale a cento il dato del 2004, a fine 2013 l’indice era sceso a cinquanta. Andamento simile nel resto dell’Emilia Romagna. In tutto il 2013 sono stati concessi, in provincia di Rimini, 820 mutui: dieci anni prima erano il doppio.
Il tasso d’interesse medio iniziale per i mutui concessi in provincia è stato, nel 2013, del 3,48 per cento, in lieve calo sull’anno prima, per una durata media di 22 anni e una rata media mensile di 748 euro.

RISTRUTTURAZIONI CHE DAREBBERO LAVORO

Restando sul costruito il lavoro da fare non sarebbe poco. Basta considerare che il grosso del patrimonio immobiliare risale agli anni Settanta del secolo scorso, quando si tiravano su case e palazzi senza norme antisismiche e l’efficienza energetica era un concetto sconosciuto, tanto costava poco il petrolio. Poi le cose sono cambiate, Rimini è stata dichiarata zona sismica e il costo dell’energia è salito alle stelle. Ma pochi, nelle costruzioni esistenti, hanno eseguito lavori di messa in sicurezza e di efficientamento energetico. E’ stato calcolato che una casa tradizionale di 100 mq consuma mediamente dai 1000 ai 1500 litri di gasolio l’anno per il riscaldamento, mentre una casa passiva (che sfrutta l’energia solare e altre fonti di calore) ne consuma 150, facendo scendere la bolletta energetica da 1000-1500 euro a 150 euro. Un bel risparmio.
Per raggiungere questi risultati si può fare ricorso anche agli incentivi governativi (dal 1° gennaio 2015 detrazioni fiscali del 40 per cento della spesa per le ristrutturazioni e fino al 50 per cento per interventi che aumentano il livello di efficienza energetica), ma il problema grosso è che bisogna anticipare gli importi, che a volte non sono pochi. Se le banche collaborassero, con prestiti a tassi bassi forse anche questo mercato potrebbe decollare e creare lavoro per tanti. Un mutuo si potrebbe ripagare col risparmio ottenuto.